De drie meest kostbare uitdagingen van vastgoed in de onderwijssector

Datum

auditorium-benches-chairs-class-207691

Uitdaging 1: intensief vastgoed

Bij universiteiten zet zich al meer dan 10 jaar een groei van het aantal studenten door. Daarbij was er vroeger een grote mate van overvloed aan ruimte. Het vastgoed van universiteiten is niet erg flexibel. Het zijn vaak grote gebouwen met een bepaalde samenhang met andere gebouwen van de universiteit. Wijzigingen, renovaties en nieuwbouw zijn erg kostbaar. Bij universiteiten liggen de bouwkosten regelmatig rond de € 3.000,- per m2 bvo en bij laboratoria nog een stuk hoger. Dat is erg kapitaalintensief. Als daarin een hogere benutting te halen is, heb je minder vierkante meters nodig en kan dat schelen op de ruimtebehoefte. 

Stel je voor dat je met real time inzichten tot de conclusie komt dat je 10% kunt optimaliseren (iets dat volgens de experts realistisch is), dan verlaag je de bouwkosten met een gelijk percentage. Minder bouwen is goed voor het milieu, goed voor de portemonnee en komt het onderwijs en onderzoek ten goede. En daar draait het om bij universiteiten.

Uitdaging 2: calamiteiten

Door bewegingen van mensen en concentraties van mensen te signaleren via sensoren, kun je opmerkelijke bewegingen zien en/of hogere temperaturen waarnemen. De bewakingsdienst of calamiteitenorganisatie kan vervolgens op scherm zien waar iets bijzonders gebeurd. Een algoritme zou dit ook nog eens extra in beeld kunnen brengen (onverwachte collectieve bewegingen). Zo kan de locatie van een calamiteit snel inzichtelijk worden gemaakt. Daarnaast kunnen sensoren door verhoging in bijvoorbeeld temperatuur een brand goed lokaliseren. Snelheid is van van groot belang: bij een calamiteit is het belangrijk om de plek/locatie zo goed mogelijk te weten, om hulp gericht naar de goede plek te sturen. 

Uitdaging 3: ruimtecondities

Voor een gebouw en de omstandigheden waarin mensen zich bevinden zijn veelal programma’s van eisen opgesteld en wordt in een universiteit een beleid gevoerd. Vaak zijn er afspraken over het te leveren binnenklimaat, zoals ruimte-temperatuur, CO2-gehalte, verlichting, ventilatie, et cetera. Deze zaken worden soms zelfs vastgelegd in een SLA (service level agreement) of DVO (dienstverleningsovereenkomst). 

Hierbij zijn afspraken gemaakt en wordt een vergoeding voor het ruimtegebruik overeengekomen. Er vinden nogal eens discussies plaats of de goede ruimte-omstandigheden worden geleverd. Dit kan bij onderzoek heel belangrijk zijn.

Bij een goed binnenklimaat presteer je beter. Door sensoren kun je de ruimtecondities monitoren en zien of er bijvoorbeeld meer dan 90% van de tijd de geëiste / gewenste situatie wordt gehaald. Daarnaast kun je bij afwijkingen verbeteringen toepassen en zien welk effect het heeft. En bovenal interessant is het maken van prestatiegerichte afspraken met een bouw- en of onderhoudspartij over de ruimtecondities.